暖かな日差しが心地良い静岡☀️
風も穏やかです。
本日は久しぶりのお休みなので靴を買いに行ったり、洗車したり、髪の毛を染めてカットしたりと、
やること満載で充実しています。
そのような中で昨夜匿名のメールをいただきましたのでここでもお答えしたいと思いました。
ハウスメーカーの広告やチラシで表示している坪単価は安いがどうしてか？
お問い合わせはそのカラクリについて聞いてみたいということでした。
実は…
安い表示には違法性はありません。
言い換えれば決まりがないのです。
ではそもそもカラクリはどうなっているか、ですが…。
まずは坪単価の計算方法から。
建物本体の金額÷坪数（建物の延床面積）＝坪単価
ここも突っ込みどころ満載です。
多くのハウスメーカーさんが言っている建物本体の金額とは、
標準仕様に基づいた建物の躯体の金額なのでキッチンやトイレ、お風呂などの水まわりは別です。
他にも外構工事と言われる庭や駐車場、フェンスや塀なども別です。
エアコン、照明器具、給湯器（エコキュートなど）、太陽光関連などなど…
お金が沢山かかる部分については別表記になります。
（多くのハウスメーカーは外構工事は直接的にやりませんから付帯工事金額にも含まれません。注意が必要です。）
別表記の名前は『付帯工事』といいます。
多くのハウスメーカーの場合、お金を３つに分けます。
『本体価格』『付帯工事』『諸経費』
全体予算（お客さまのお財布総額）から占める割合はおよそ、
本体価格→70%（標準仕様の躯体など）
付帯工事→20%（水まわりなど）
諸経費→10%（後述します）
そもそも建物本体価格は全体予算のおよそ70%。
チラシなどで言っている坪単価はここでも金額は安くなります。
【例】※土地に関わる金額、消費税は考慮しません。
全体予算3000万円のつもりでハウスメーカーを訪れたAさん。
チラシの坪単価が50万円だから40坪の家を計画したら2,000万円。
余裕あると思い契約しました。
打ち合わせが済み、予定通り40坪。見積もりの金額を見てびっくりしました。
20,000,000円（本体価格）
5,714,285円（付帯工事）
2,857,142円（諸経費）
合計すると28,571,427円。
ですから、
28571427円÷40坪＝714,285円
坪単価500,000円だと思っていたら714,285円になりました。
これはあくまでも計算上です。
例えば付帯工事の水まわりの機器レベルを上げたら金額は上がりますし、本来は消費税が必要となります。
諸経費もあくまでもおよそなのでケースバイケースで実際はもう少しかかると思います。
では『諸経費』とは何か。
諸経費に含まれるものは、
住宅ローンを組むなら銀行手数料、登記費用、火災保険、地震保険、地盤調査費用、地盤改良工事（必要な場合）、住宅検査料、設計関連費用（設計費用・監理費用・確認申請費用など）、引っ越し費用、解体費用（建て替えの場合）、カーテン費用など。
取得税や固定資産税などの諸税は含まれません。
今日はかなり長文となっていますがもう少し頑張ってください☀️
上に書いてあった算式を今一度…。
建物本体の金額÷坪数（建物の延床面積）＝坪単価
建物の床面積とは何か。
ここが大いに曲者なんです。
戸建の住宅に特化したお話しとなりますが床面積（延床面積）は大きく分けて２種類存在します。
チラシや広告でいう『延床面積』とは、
『建築基準法上の延床面積』又は『施工面積』です。
ここ、ポイントですが、ハウスメーカーの多くが採用している延床面積は『施工面積』となります。
カラクリはここにもあります。
面積について比べると、
建築基準法上の延床面積≦施工面積
となります。
例えば弊社が先日お引き渡しした３階建ての木造住宅ですが、
建築基準法上の延床面積68坪＜施工面積91坪
でした。
実際に工事した床面積が『施工面積』です。
延床面積に含まれない部分が『建築基準法上の延床面積』で表記されます。
コマーシャルなどでよく聞く巨大な収納空間ですが高さは1､4m以内なら『建築基準法上の延床面積』に加算されません。
他にも『建築基準法上の延床面積』に加算されない部分が多くありますので、
建築基準法上の延床面積≦施工面積
となるわけです。
【例】
建築基準法上の延床面積 35坪
施工面積 40坪
建物本体金額 2000万円
ハウスメーカーが坪単価でよく使用する施工面積で坪単価を計算したら、
2000万円÷40坪＝500,000円
建築基準法上の床面積35坪で計算したら、
2000万円÷35坪＝571,428円
どちらの数字を広告で使ったほうが安く見えるのは…わかりますよね。
本体価格、付帯工事、諸経費とは。
建築基準法上の延床面積と施工面積の違い。
全ては書きませんので組み合わせてお考えください。
弊社はハウスメーカーとは全く考え方が違いますのでお陰さまでお客さまから多くの支持をいただいています。
コストパフォーマンスを最大限活かした注文住宅をご希望でしたら是非お声かけください☀️
